Две зарплаты за метр не предел: скромные цены на астраханское жилье набирают обороты

Территориальное управление федеральной службы госстатистики представило данные о жилищном строительстве в Астраханской области за первый квартал 2022 года и цены на него.

ИЖ Строимся-то как!

Прежде чем перейти к более волнующему ценовому вопросу, вкратце поговорим о темпах жилстроительства. Согласно данным Астраханьстата, в последнее время жилые метры в регионе возводятся весьма активно. В прошлом году было введено в строй 543,4 тыс. кв. метров – почти вполовину больше, чем в 2020-ом. За первый квартал текущего года застройщиками всех категорий построено 1520 новых квартир и домов на общей площади 191,2 тыс. кв. метров - и это в полтора раза больше за аналогичный период 2021-го.

Правда, как и прежде, подавляющее большинство возводимого жилья – за счет индивидуального жилищного строительства. За январь-март 2022 года ИЖС записало 166,1 тыс. кв. метров - 87% от общих введенных объемов.

Впрочем, со второго квартала намечается немалый ввод в эксплуатацию многоквартирного жилья в Астрахани, что может изменить как соотношение с ИЖС, так и в ценовом спектре.

Элитное не элитно?

По представленным сведениям Астраханьстата, за первый квартал 2022 года цены на жилье в Астраханской области выросли и на первичном, и на вторичном рынках. Но если в среднем по квартирам в новостройках ценовая планка поднялась на 11,2%, то в сегменте вторичного жилья – всего на 3,4% (здесь и далее – инфографика Астраханьстата):

 


 

Что касается темпов ценового роста по сравнению с другими субъектами РФ, то на первичном рынке Астраханская область вошла в топ-20, тогда как на вторичном оказалась в хвосте списка.

А вот как выглядят сами цены на жилье в нашем регионе:

 


 

Стоит заметить, что уровень цен элит-класса остался неизменным на обоих рынках, что, как поясняют специалисты, было связано со слабой покупательской активностью. В результате получился некоторый казус: в новостройках жилье элитного качество стоит чуть ли не в 1,5 раза ниже, чем улучшенного качества.

Если же обратили внимание, что и на вторичке квартиры элитного качества заметно дороже, чем в новых домах, то не спешите иронизировать – здесь как раз все логично: в новостройках, как правило, продажа идет в голом виде, то есть без отделки, а на вторичном рынке - нередко не только с хорошим ремонтом, но и мебелью.

Скромные на фоне юга

Впрочем, как утверждает статистика, сами цены на жилье в Астраханской области не такие крутые:

 


 

Средняя цена одного квадратного метра всех типов астраханских квартир в новостройках – 91 587 рублей – почти на 18 тыс. рублей ниже, чем по России, а в ЮФО по данному показателю мы на пятом месте, заметно скромнее с расценками по сравнению с идущими впереди Севастополем (131 511 руб.) и Краснодарским краем (111 537 руб.). В сегментах среднего качества и элитного уровня наш регион вообще в лидерах по доступным ценам, занимая соответствующие второе и первое место.

Также мы лидируем на юге страны по доступности жилья и на вторичном рынке, уступая лишь первую строчку Калмыкии (54 392 руб./м):

 


 

Раве что в категории новых квартир улучшенного качества астраханская планка (96 563 руб./м) оказалась в ЮФО высокой: по этому показателю выше лишь цены в Севастополе (140 328 руб./м), Краснодарском крае (118 548 руб./м) и Крыму (98 470 руб./м). Да и в целом по России этот ценовой уровень в нашем регионе не намного ниже – всего на 3 тыс. рублей за метр. Объяснение просто: в данном сегменте строительство в Астраханской области ведется недавно, и сразу была установлена та высокая планка, которая присутствовала на тот момент.

Запросы среднего уровня

Средние цены на жилье – это как средняя температура по больнице. Поэтому, чтобы детализировать ситуацию, ПУНКТ-А выбрал Астрахань и попытался проанализировать здесь жилищные цены на основе предложений в известных порталах объявлений Avito, ЦИАН, Domofond.ru и Domclick.ru.

Примерно треть объявлений касаются продажи жилья среднего качества. Ценовой диапазон – от 30 000 до 75 000 рублей за квадратный метр. 

 


 

Одним из основных критериев, был, разумеется, «возраст» недвижимости. В так называемых «сталинках» стоимость варьировалась в 30 000 - 35 000 руб./м, в хрущевках - 30 000 - 45 000 руб./м, домах серии 135Б - 42 000 - 70 000 руб./м.

Безусловно, продолжает серьезно влиять и такой фактор, как месторасположение жилья. Низкий порог стоимости отмечался в объявлениях с правобережья и южной части левобережья Астрахани, более высокий – в центре и жилом «полукруге» мкр. Североприбрежный – ул. Яблочкова – ул. С. Перовской – мкр. Юго-Восток – 3.

При этом почти в каждом пятом объявлении попадалась фраза: «Такие приемлемые цены – только сегодня. Завтра могут вырасти». Данные слова – либо подстегивание покупателей к скорейшему приобретению, либо действительно предупреждение о грядущих переменах.

«Алимп» богов

Поводом ко второму является следующая категория объявлений, касающихся жилья элитного и предэлитного классов, где метровая стоимость зашкаливает за 100 тыс. рублей.

 


 

Бывает, попадаются и уникальные экземпляры (например, квартира в «сталинке» на ул. Адмимралтейская за 111 000 руб./м - с соответствующим, разумеется, ремонтом), но основная часть предложений поступают из зданий современных жилищных комплексов, располагающихся от ул. Кирова до Набережной Приволжского затона – ЖК «Наследие», «Сердце Каспия», «Panorama», «Европейский», «Центральный», «Московские кварталы» и др. Здесь при полном ремонте и евродизайне стоимость «квадрата» – 130 000 – 160 000 рублей. И это вне зависимости от метража квартиры – некоторые 42-метровые однушки предлагают за 6,9 млн рублей. Причем многие предложения уже идут не от застройщиков, а от агентств и частных лиц.

Вообще, судя по объявлениям, нынешняя зона элитного жилья безоговорочно принадлежит жилищной территории вокруг ТЦ «Алимпик» (главным образом, по направлению к Волге). Даже в отстроенных здесь несколько лет назад многоэтажках квартиры, проходившие по категории среднего качества, подтянулись к планке «улучшенного качества» в 86 000 - 93 000 руб./м.

Это, в свою очередь, дает повод на новостройках в других районах города также определять возводимое жилье на более высоком уровне. И в том же ЖК «Лазурный» на ул. Латышева трех- и четырехкомнатные квартиры уже предлагаются за 136 000 – 146 000 руб./м.

Ждем резонанса от отделки

Можно, конечно, утверждать, что элитный сегмент - специфический и его ценовые условия не стоит распространять на остальные жилищные категории. Особенно на вторичке, где не такие крутые волны подъема стоимости.

 


 

Однако рынок не обманешь. И если на местном новострое мы уже начали отдавать за квадратный метр две средние региональные зарплаты (согласно данным Астраханьстата, она на конец 2021 года равнялась 41 694 руб.), то вряд ли остальное жилищное пространство останется незыблемым как Саргассово море. Тем более, когда возникший в прошлом году рост цен на строительные и отделочные материалы получил дополнительный толчок после введенных Западом санкций за спецоперацию на Украине – подорожание жилья от этого эксперты предсказывают на второй-третий квартал 2022 года.

А с такими темпами можем уже и в этом году платить за метр три зарплаты.

Кстати

Согласно данным Росстата, на конец 2021 года среднестатистическому россиянину требовалось 6 лет (72 месяца) интенсивного труда для покупки стандартной 40-метровой квартиры среднего качества.

Пункт-А