Астрахань продолжают готовить к реновации

В газете «Сборник законов и нормативно правовых актов» обнаружился новый документ по важной городской теме: 20 октября правительство Астраханской области выпустило постановление №488-П о порядке определения начальной цены торгов на право заключения договора о комплексном развитии территорий. Это еще один шаг к тому, чтобы в нашем городе начали сносить и строить. Попробуем разобраться.

В чем новость?
Если говорить формально, то документ выглядит почти как проходной. Фразы расплывчатые. Цифр нет. Вот:


Не понимая бэкграунда, разобраться о чем тут речь, довольно непросто. А на самом деле это постановление – часть большой подготовительной работы, которую ведет регион, чтобы приступить к программе обновления жилого фонда. Недавно, в начале октября, корреспондентам «ПУНКТ-А» уже попадалось на глаза другое постановление из этой же серии – которое определяет сроки голосования жителей по проектам КРТ. Теперь вот – новый шаг. 

И это не говоря о других процессах, которые идут фоном: например, по модернизации водопроводов к перспективным участкам строительства, по подготовке мастер-плана с прицелом на грядущий Генплан Астрахани, по признанию домов аварийными, по разработке проектов планировки территорий. А это значит, что уже в довольно скором будущем в городе все будет готово к началу большой стройки. 

Что за зверь такой – КРТ?
Закон о комплексном развитии территории был принят Госдумой РФ в декабре 2020 года. Пресса окрестила его «законом о всероссийской реновации». И стоит признать: отдаленное сходство с идеями московской программы расселения «хрущевок» тут действительно есть. Так, в Москве в 2017 году порядок действий был такой. Власть предлагала жителям многоквартирного дома проголосовать, хотят ли они продолжить жить в старых квартирах – либо согласны на снос, при условии предоставления новых квартир. Несмотря на первоначальные треволнения, в целом программа заработала: проголосовали за снос и вошли в программу жители более чем 5000 домов. 

Естественно, глядя на московские тренды, в регионах пошли разговоры о применении аналогичных принципов обновления жилого фонда. Тем более, что один из главных идеологов программы – руководитель стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин получил мощное повышение: он стал вице-премьером федерального правительства. И в целом проблема назрела много где. Жилье с годами только стареет, а города превращаются в «бублики» с относительно высотными и современными «спальниками» на окраинах и ветхими кварталами в центре.

Бублик и его дырка
Астраханцы за последние десятилетия помнят множество проектов разной степени громкости, которые возвещали бумы индустриального домостроения на окраинах: на Началовском шоссе, на Волгоградском шоссе, на Аксарайском шоссе, в Морском поселке, за Военным городком… Эти планы есть и сейчас: достаточно внимательно почитать представленный недавно мастер-план.


Беда в том, что это откровенно далеко. Мало кого радует перспектива покупать жилье с перспективой потом тратить по два часа, чтобы добраться до работы. С точки зрения власти такое «утолщение бублика» – тоже такая себе идея. Создавать в чистом поле жилой квартал с нуля – это огромные траты на инфраструктуру: дороги, коммуникации, детсады, поликлиники, школы… Глядя на то, как уже немолодой микрорайон Бабаевского до сих пор не обзавелся нормальной поликлиникой и ждет несколько лет ввода детского садика, понимаешь, что перспективы у всех этих мега-строек «в Мошкарихе за Кири-Килями» не самые радужные.

Не удивительно, что разработчики планов по развитию городов искоса поглядывают на центральную часть того самого «бублика»: и к центру близко, и инфраструктура какая-никакая, но уже есть. Одна беда: вся эта земля уже занята и распродана лет тридцать назад, в 1990-е годы. И уговорить жильцов центра съехать очень сложно: мешает священный институт частной собственности, который защищает право владельца участка заломить цену хоть по миллиону за квадратный метр или вовсе послать всех потенциальных покупателей земельного участка лесом. Отсюда проистекают все нашумевшие истории с уплотнительной застройкой, инвестиционными руинами (как пепелище кафе «Арбуз», которое тронуть нельзя, любуйтесь всем городом), сносом зданий-памятников, вырубанием парков, застройкой бывших заводских территорий, самозахватами земли, многоэтажными зданиями поперек улицы Савушкина и Барсовой, а порой и откровенно криминальными поджогами и протестами «а-ля марвин химейер»… В общем, дикий капитализм, который мы наблюдаем уже не первое десятилетие. 
 
Хотя, вообще-то, это не новое явление. Достаточно погуглить, например, словосочетание «османизация Парижа», чтобы узнать, с каким скрипом в XIX веке власти французской столицы расчищали свою «дырку от бублика», чтобы построить те самые каштановые бульвары, широкие авеню и проспекты с открыток. 

Как КРТ работает?
Вся суть КРТ в том, чтобы не заниматься выковыриванием земли в центре по две-три сотки у каждого собственника отдельно, получая в итоге хитрозакрученный участок с выбоинами в форме фигурки от пазла. Идея в том, чтобы формировать площадки поквартально, большими массивами. 

Порядок определен главой 10 Градостроительного кодекса РФ. Если слегка упростить, то он такой:
  • 1. Власти объявляют какой-то квартал «территорией комплексного развития» и публикуют проект. Тут обязательное условие – чтобы не меньше половины домов на этой территории были признаны аварийными. В проект могут включить не только аварийные дома, но и соседние, которые «просто старые», без коммуникаций – тут во главе угла именно принцип поквартального и целостного формирования участка.
  • 2. А дальше – голосование. Жильцам многоквартирных домов дают 60 дней, чтобы согласиться на снос своего дома или же, наоборот, «вытащить» свой дом из проекта, если они не согласны. Если 2/3 собственников за снос, то дом включается в проект. Если треть или больше против – то дом остается. В случае, когда голосования не случилось, проект считается принятым. 
  • 3. Еще через 30 дней проект КРТ принимается, утверждается документация о планировке. А участок выставляют на торги.
Именно параметры этих торгов утвердило астраханское правительство постановлением от 20 октября: начальная цена торгов устанавливается равной размеру арендной платы за земельный участок, сформированной с оглядкой на рыночную стоимость. Победитель обязан сразу после торгов оплатить аренду на год вперед. 

Вы что, хотите как в Париже? Хотите как в Москве?
С точки зрения власти, урбанистов и застройщиков закон о КРТ – безусловное благо. Он открывает возможности маневра, реализации крупных проектов, решительно меняющих облик целых районов.

Тот же упомянутый уже пример перестройки центра Парижа по проекту барона Османа полтора века назад позволил французской столице преобразиться. Но проходил этот процесс совсем не гладко. Сильно ругалась интеллигенция – за искажение привычного исторического облика средневекового города. Рядовые граждане тоже возмущались: было снесено 2227 домов, 25000 жителей, преимущественно бедных, были вынуждены переселиться на окраины, исчезли с карты 57 улиц и переулков.
 

Не меньшими дискуссиями сопровождалась и большая перестройка центра Москвы в 1930-е годы, когда по Генплану прорубали сквозь старый город широкие магистрали, передвигали здания, сносили Китайгородскую стену, церкви и исторические здания, выводили из-под охранного статуса памятники архитектуры (в 1928 году их было 216 , а к 1935 году – 74).

Конечно, о подобной решительной перестройке Астрахани речи не идет – не столица все ж таки. И со зданиями-памятниками обойдутся, скорее всего, гуманнее, чем сталинские архитекторы с храмом Христа Спасителя… Но то, что любой проект КРТ будет широко обсуждаться, показали недавние слушания по мастер-плану: шуметь астраханцы любят, а доверять власти отвыкли.
Что получат переселенцы?
Естественно, самый главный вопрос в этой ситуации: что получают переселенцы взамен старой квартиры?

Если вчитаться в текст закона о КРТ, то там прописано несколько вариантов компенсаций за освобождаемую квартиру. Это: 
  • 1) денежное возмещение рыночной стоимости жилья (и тут, понятно, за аварийные хижины получается не очень много, а за крепкие дома – побольше). ВАЖНО, что этот вариант не относится к собственникам квартир, где проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане. В этом случае компенсация положена только в квадратных метрах.
  • 2) равнозначное жилье с тем же (или бОльшим) количеством комнат и жилым метражом, находящееся в том же поселении/городском округе.
  • 3) улучшенная квартира с зачетом возмещения (то есть, вариант с доплатой – как за счет собственных средств переселенцев, так и за счет материнского капитала, жилищных субсидий, соцвыплат).
Конечно, такая схема имеет недостатки. В той же Москве переселенцам по реновации принципиально дают квартиры в том же районе (по крайней мере, относительно неподалеку). У нас же формулировки федерального законодательства могут получить довольно широкие трактовки. Например, "равнозначное жилье в том же городском округе" вполне может означать переезд из центра на выселки. Ну и нельзя скидывать со счетов истории со странными актами независимой оценки рыночной стоимости жилья, которые этой весной вызвали пристальный интерес надзорных органов.

Приедут ли завтра бульдозеры и экскаваторы?
Впрочем, реальность гораздо прозаичнее. Вероятнее всего, подготовка проектов КРТ еще не означает скорого начала широкомасштабного строительства.

Если вернуться к опыту богатой Москвы, то можно вспомнить, как в 2017 году протестовали против реновации. И как потом, когда стало понятно, что «экскаваторы завтра не приедут», все постепенно утихло. А затем заработали стартовые площадки, пошли строиться первые дома, появились первые переселенцы, и кое-кто из «хрущевок», кто первоначально протестовал против программы, теперь просятся в нее обратно. Несмотря на это реновация продвигается довольно неспешно.

Учитывая, что у Астрахани финансовых возможностей еще меньше, чем у столицы, а застройщики отнюдь не стоят в очередях за право что-нибудь построить – задержка между оформлением проекта КРТ и его реализацией может быть весьма и весьма длительной. Ждать и бояться «реновации» вот прямо завтра – чрезмерный оптимизм. Гораздо вероятнее, что процесс опять увязнет в волоките, а реализовать удастся 10% от задуманного... Все это мы уже неоднократно видели на примере других масштабных региональных инициатив. 

Пункт-А